임대차3법 시행시기 적용시기 소급적용 전월세상한제 계약갱신청구권

안녕하세요. 오늘은 임대차 3법에 대해 알아보겠습니다. 최근 급변하는 부동산 정책중에서 가장 핵폭탄급이 나온만큼 자세한 내용을 설명드리겠습니다. 알아야 손해를 보지 않습니다. 

 

 

 

임대차3법이란

임대차 3법이란 전월세 신고제 + 전월세상한제 + 계약갱신청구권제를 주축으로 하는 법안입니다. 이는 부동산 거래신고등에 관한 법률로서 해당 법안은 2020년 6월과 7월에 여당의원들이 주축이 되어 발의가 되었습니다. 

 

전월세 신고제만 시행시기가 시스템 구축등의 이유로 내년 6월 예상되고 있습니다. 

나머지 두개의 법안, 전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 당장 내달 실시될 것으로 예상됩니다. 

 

 

 

 

 

임대차3법 국회 통과

세입자 보호를 위해 여당이 추진하는 임대차3법이 모두 국회 상임위원회를 통과하였습니다. 

이번에 통과된 개정안은 임대차3법중에서 계약갱신청구권과 전월세상한제입니다. 

 

 

 

 

이번 개정안에 의하면 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전계약 임대료의 5% 내에서 상한을 정해두었습니다. 

즉, 2년 살고 바로 쫒겨나는 것이 아니라 2년을 세입자가 원하면 전세금 5% 인상 범위내에서 더 보장을 해주는 겁니다. 

 

그러나 집주인이 이 집에 다시 들어와 실거주를 목적으로 한다면 계약갱신청구를 거부할수는 있습니다. 

 

 

 

 

법사위원장은 이 법안이 코로나19로 인해 전세금 폭탄을 떠안은 국민들을 위한 법안이라고 하였으나 야당은 독재주의라면서 국회를 떠났습니다. (대체,, 국민을 보호하기 위한 법안이 왜 독재인지 논리가 부족해 보입니다)

 

야당이 가버린 상황에서 이 모든 부동산 관련 법안은 여당 (민주당)이 단독으로 처리되었습니다. 

 

180석의 파워가 이런 곳에서 나옵니다. 

 

 

 

 

나머지 임대차3법의 하나인 전월세 신고제 역시 국토위 문턱은 넘었습니다. 이제 이 모든 법안들이 민주당의 단독으로 속전속결 처리될 수 있는 상황입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

임대차3법 여파와 전세값 상승과 소급적용

임대차3법이 통과되면서 서울을 중심으로 하여 모든 아파트의 전셋값이 폭등하는 일이 발생하고 있습니다. 

시행이 되는 순간 전세금을 기존의 5%밖에 못 올리기 때문에 시행전에 미리 전세금을 올려서 계약을 성사시켜두려는 겁니다. 

또는 전세를 월세나 반전세로 돌리면서 우회로를 찾는 집주인들도 있습니다. 

 

이런 상황에서 전세물량은 더 줄어들어 품귀현상이 나타나고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

마포래미안푸르지오는 전세 매물의 보증금을 5천만원까지올렸으며, 이는 법이 시행되는 순간 4년동안 보증금을 못 올리도록 되어 있는 상황이 반영된 것이라고 인근 부동산들은 말합니다. 

이런 상황에서 가장 피가 마르는 것은 전세를 구하러 다니는 세입자들입니다. 

 

실거주 요건도 강화되면서 전세를 빼고 직접 들어와서 살겠다는 집주인도 늘고 있는 상황입니다. 

이에 따라 전세 품귀현상이 더 극심해질 전망입니다. 

 

 

 

 

소급적용될 것으로 알려진 계약갱신청구권을 이용하여 기존 전셋집에 눌러앉으려는 세입자들의 움직임 역시 전세시장의 매물을 줄이는 효과를 가져오고 있습니다. 

 

 

 

 

 

임대차 3법 국회 본회의 통과 (시행 초읽기)

임대차 3법이 7월 30일 속전속결로 국회 본회의를 통과했습니다. 3법중에서 2법이 이제 국회 문턱을 완전히 넘은 겁니다. 31일 국무회의 의결을 거쳐서 바로 시행에 들어갈 것으로 전망됩니다. 

 

우선 법이 시행되면 전세세입자는 2년을 더 살 수 있으며 기존 전세금에서 5% 이상의 인상을 하지 못하는 법의 도움으로 전세금 인상 폭탄을 피할 수 있습니다. 집주인은 세입자가 원하면 기간 연장 2년을 무조건 들어줘야 합니다. 이것은 이전에 계약이 되어 전세가 이루어진 집에도 적용됩니다. 신규전세계약에만 해당되는 것이 아닙니다. 

 

전문가들은 해당 법안이 전세값을 잡는데 큰 효과를 거둘것으로 예상하고 있으나, 사실 가장 무서운 시기는 바로 4년 뒤입니다. 2년의 텀에 못 올렸던 전세값을 4년뒤에 세입자를 바꾸면서 한번에 올릴 것으로 보이기 때문에 사실 이것이 그렇게 큰 효과를 거두는지는 모르겠다는 반응입니다. 

 

 

 

 

 

꼼수도 나올 수 있는데, 집주인이 실거주를 할 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 그러나 이런 경우 집주인이 위장전입을 해놓고 새로운 세입자를 받는 등 꼼수가 나올 확률도 있습니다. 그리고 집이 2채인 집주인의 경우는 번갈아 가면서 전세금을 대폭 올릴 수도 있습니다. 

 

전세가 이제는 반전세나 월세로 전환될 타이밍도 빨라집니다. 이런 경우 전세 품귀현상이 발생하여 4년마다 한번씩 전세금 인상 폭탄이 떨어집니다. 

 

 

 

 

 

5% 인상 제한을 피하기 위해 월세로 계약을 돌리는 경우가 많을거란 전망입니다. 

 

 

그럼에도 일단 4년간은 세입자를 보호할 수 있는 법안이기는 하다는 의견이 지배적입니다.