변창흠 2.4 부동산 대책 정리 (부동산 No.25 서울집값 잡기위한 공공주택 32만호 공급)

여러분 안녕하세요. 오늘 국토부에서 발표한 2.4 부동산 대책에 대하여 정리해드립니다. 

변창흠 장관의 취임 이후 첫번째 정책이며, 현 정부의 25번째 부동산 정책입니다. 

 

이 대책,,, 가능한가? 라는 생각부터 먼저 드는군요, 과연 공공물량으로 집값을 잡을 수 있을까요? 

 

 

공공주도 3080+

대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표
획기적 규제 완화 + 절차는대폭간소화 + 이익은함께공유

 

□ 정부는 2.4(목) 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 공공주도 3080+ , 대도시권주택공급획기적확대방안을 발표하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

간략정리내용

【 압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소 】

◇ (물량) 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
◇ (속도) 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
◇ (품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계‧시공 + 충분한 생활 SOC
◇ (가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
◇ (청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
* 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

 

【 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 】

◇ (도시‧건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
◇ (재초환 미부과) 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
◇ (인허가 신속 지원) 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
◇ (개발이익 공유) 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가‧임대

 

【 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출 】

◇ (토지주) 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
◇ (민간) 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

 

 

 

 

 

 

 

이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다.

➊ 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠습니다.
- 도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠습니다.

➋ 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠습니다.
- 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠습니다.

➌ 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유합니다.
- 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1) 이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다.

□ 많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담 가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망합니다.

 

ㅇ 그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업․주거․생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있습니다.

 

ㅇ 정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화*하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리**가 확산되고 있습니다.

* 전국연평균주택공급(만호) (‘05～’07) 36.3 (‘08～’12) 35.7 (‘13～’16) 45.0 (‘17～’20) 54.6
**서울아파트 매수자 중 30대이하 비중: (‘19년) 33%→(’20.上) 36%→(‘20.下) 41%

ㅇ 이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급합니다.

 

 

 

 

 

□ 또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있습니다.

ㅇ 그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실입니다.

ㅇ 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요합니다. 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후 건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많습니다.

 

ㅇ 4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지입니다. 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정입니다.

* 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며, 자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가 특히 높은 주거비율을 보임

ㅇ 보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층 주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2) 그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다.

□ 도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양․복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문입니다.

ㅇ 재개발․재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었습니다.

 

- 주거환경 개선을 위한 도시․건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했습니다.

 

- 특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제도 발생하고 있습니다.

 

ㅇ 정비구역이 아닌 곳은 더 어렵습니다.

 

- 일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율되어야 하나, 다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있습니다.

- 대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주들까지 너무나 복잡하지만 마땅한 법적 절차나 수단이 없는 것이 현실입니다

 

 

 

 

 

 

 

3) 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다.

□ 공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있습니다.

ㅇ 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가‧개발비용‧주택 경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담합니다.

ㅇ 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다한 대안을 제시할 수 있습니다.

□ 사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대하였습니다.

ㅇ 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

□ 개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호합니다.

ㅇ 세입자․영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수 밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공합니다.

ㅇ 동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.

□ 개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능합니다.

 

ㅇ 공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다.

 

□ 그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유합니다.

 

ㅇ 개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다.

□ 이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업 과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 공공 직접시행 정비사업 , 도시재생의 실행력을 강화한 주거재생혁신지구 사업을 추진합니다.

ㅇ 대표적으로 신규 도입되는 도심 공공주택 복합사업 은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진합니다.

 

ㅇ 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대책 주요내용

□ 금번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 계획입니다.

* 금번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모

 

 

 

 

< 공급 부지확보 물량(`21~`25) 추계치 총괄 > (단위 : 만 호)

 

 

□ 금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획입니다.

□ 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로,
ㅇ 이는 역대 최대 수준 공급 대책입니다.

□ 이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고,

ㅇ 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출되었습니다.

 

 

 

사업별 요약

 

 

 

❶ 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 ⇨ 약 30.6만호

□ “도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입하여 노후‧슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비하겠습니다.

* 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

□ 토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여 LH‧SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부‧지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며,

* 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안하여 공공주택 특별법으로 추진

 

 

 

 

 

ㅇ 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정 되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행됩니다.

※ 민간 건설사․디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업 - 민간 공동시행도 활성화

□ 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되,

ㅇ 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획입니다.

* 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세) 도입

□ 또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단* 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획입니다.

* 이익공유형 주택 또는 新수익공유형 모기지 공급

 

 

 

 

 

 

 

□ 향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정입니다.

ㅇ 역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업 고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고,

ㅇ 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로,

ㅇ 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시 규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아 시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성하겠습니다.

 

□ 향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정입니다.

ㅇ 역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업 고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고,

 

ㅇ 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로,

ㅇ 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시 규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아 시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성하겠습니다.

 

□ 또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선하겠습니다.

 

* 신축ㆍ노후건물 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역

 

ㅇ 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등 소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획입니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

❷ 공공 직접시행 정비사업 ⇨ 약 13.6 만호

□ 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 “공공 직접시행 정비사업“을 도입‧활성화 하겠습니다.

 

ㅇ “공공직접시행 정비사업“은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도입니다.

 

ㅇ 조합원 과반수 요청*으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축 됩니다.

 

* 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要

 

□ 동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용*, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획입니다.

 

* 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

 

ㅇ 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여되며,

 

* 기존 관리처분 방식은 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담
** 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)은 현금보상 등 추진

 

ㅇ 기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정입니다.

* 이 경우 조합은 시공브랜드 선정 外 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)

 

 

 

 

 

 

 

❸ 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선 ⇨ 약 3만호

 

□ 도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완하겠습니다.

 

ㅇ 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생혁신지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하고, 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등을 추진하겠습니다.

ㅇ 또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나가겠습니다.

 

❹ 공공택지 신규지정 ⇨ 약 26.3만호 ※ 구체적인 입지 및 물량 별도 발표

 

□ 전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보하겠습니다.

 

ㅇ 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역*은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획입니다.

 

* 세종시 행복도시 예정지역에 1.3만호 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용)

 

 

❺ 단기 주택확충 ⇨ 약 10.1만호

□ 전세대책(‘20.11) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충 하겠습니다.

ㅇ 공실 호텔‧오피스 → 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진하겠습니다.

ㅇ 매입약정 방식을 통한 양질의 다세대‧오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화하겠습니다.

 

 

□ 주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해

ㅇ 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울‧수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대 하겠습니다.

- 또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택*으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원 하겠습니다.

* 공급모델‧물량 검토 중으로 모델이 확정 되는대로 구체적인 공급방안 발표

ㅇ 아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급하겠습니다.

- 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편,

 

 

 

 

일반공급 비중확대

 

 

 

 

추첨제 도입

 

 

 

 

 

이상입니다. 

 

 

 

 

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