용적률과 건폐율 계산법 뜻 총정리. 역세권 용적률 상향 소식.

안녕하세요. 오늘은 용어도 어려운 건폐율과 용적률에 대하여 알아보겠습니다. 매번 부동산 관련 재건축 소식이 들릴때마다 나오는 단어이지만 정작 무슨 의미인지는 모르고 지나가는 경우가 많아서 오늘 이렇게 특별히 준비를 하였습니다. 

 

 

 

 

 

 

건폐율이란

건폐율에 대하여 간단히 설명을 하자면 대지면적에 대한 건축면적의 비율이라고 말할 수 있습니다. 건폐율을 지정해놓은 이유는 대지안에 최소한의 공지를 확보하여 건축물이 과밀하게 조성되는 것으르 방지 하기 위함입니다. 건물이 다닥다닥 붙어 있으면 일조권이나 채광 또는 통풍등에 문제가 발생하기 때문에 이런 규제가 필요한 것입니다. 

 

특히나 화재가 발생시에 건물 사이에 불이 옮겨가지 않도록 하기 위하여 일정 거리를 유지하기 위한 목적도 있습니다. 

 

 

 

 

건폐율의 공식은 아래와 같습니다. 

 

 

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100.

 

 

계산식을 토대로 예를 들어보면, 100평짜리 대지에 70평짜리 건물을 올립니다. 이런 경우 건폐율은 70 / 100 *100 = 70 입니다.  즉 건폐율은 70이 되는 겁니다. 

 

 

 

건폐율이 크다는 것은 대지면적에 비하여 건축물을 올릴수 있는 면적이 크다는 겁니다. 즉 건물을 더 넓게 지을수 있다는 결론입니다. 토지 이용도면에서는 효율적으로 이용할 수 있기에 좋지만 앞에서도 설명했듯이 일조나 통풍등의 문제가 발생합니다. 

 

토지 가격을 보면 보통 건폐율이 높은 토지가 가격이 더 높습니다. 즉 같은 대지안에 건축물을 더 넓게 지을 수 있는 땅이 더 비싸다는 결론입니다. 

 

 

 

 

관련 법규는 아래와 같습니다. 

 

▶ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조(용도지역의 건폐율)

▶ 「건축법」 제55조(건축물의 건폐율)

 

 

 

 

 

 

 

 

용적률이란

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율입니다. 여기서 연면적이란 건축물의 각 층의 바닥 면적을 합친 면적을 말합니다. 

 

용적률에 대한 공식은 아래와 같습니다. 

 

 

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100 

 

 

용적률에 대한 예시를 들어보겠습니다. 100평의 대지가 있는데 여기에 바닥면적이 70평인 건물을 3층으로 짓습니다. 이런 경우 3층을 다 합치면 210평이 됩니다. 즉 용적률은 210%입니다. 그러나 여기서 건폐율은 70%입니다. 이제 이해가 되시나요? 

 

여기서 바닥면적을 구할때는 지하층의 바닥면적도 포함입니다. 즉 70평의 바닥면적이 지하 1층에서 지상 3층까지라면 70 * 4 = 280 이 됩니다. 이런 경우 280% 입니다. 

 

용적률이 크다는 것은 대지면적에 비해서 건축물을 높이 올릴 수 있다는 말입니다. 건물의 층수를 더 올릴 수 있다는 뜻입니다. 그래서 용적률이 높으면 가격이 올라갑니다. 

 

 

 

 

 

그리고 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 개념이 있습니다. 

 

 

지구단위계획구역에서의 용적률계획을 위해 「건축법」상 용적률의 개념을 세분한 것으로 정의는 아래와 같습니다. 

 

 

1. 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획조례」의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

 

2. 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

3. 상한용적률 : 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납(寄附採納)하거나 또는 설치·조성하여 기부채납하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

 

 

 

 

최근 용적률 관련 업데이트

정부는 서울 내 그린벨트를 보존하기고 함에 따라 정부가 이르면 이달 말 주택공급 대책을 새로이 내놓을 것으로 예상됩니다. 

현재 대충 나온 안은 공공기관의 유휴부지를 발굴하여 도심의 역세권과 3기 신도시등의 용적률을 높이는 방안을 추진하고 있습니다. 

결국 용적률로 부족한 시민들의 보금자리를 더 늘리겠다는 겁니다. 

 

그동안 서울시는 주태공급확대를 강조하면서도 그린벨트 해제압막에 맞서 왔는데요, 이제는 용적률을 묶어두던 것을 포기할 듯 합니다.