전월세전환율 계산법 완벽 정리 (2025년 최신 기준)

🔍 전월세전환율 계산법 완벽 정리 (2025년 최신 기준)

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📌 목차

1. 전월세전환율이란?
2. 왜 알아야 할까? (중요성)
3. 전월세전환율 계산 공식
4. 2025년 기준 전월세전환율 적용 법령
5. 실전 예시로 쉽게 배우는 계산법
6. 전월세전환율 계산기 활용법
7. 전월세전환율이 높은 경우, 낮은 경우 해석법
8. 주의해야 할 함정들
9. 전세 → 월세 전환 시 꿀팁
10. FAQ: 자주 묻는 질문 정리
11. 마무리 및 요약

 

 

 

 

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✅ 1. 전월세전환율이란?

전월세전환율은 말 그대로 전세보증금을 월세로 바꿨을 때의 수익률을 말합니다.

즉, 집주인이 전세 대신 월세로 임대할 경우, 전세금을 얼마만큼의 월세로 전환하는지를 계산하는 기준율입니다.

예를 들어 2억짜리 전세를 보증금 1억에 월세 50만 원으로 바꾼다면, 이게 적절한 전환인지 따져보려면 이 전환율이 필요합니다.

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✅ 2. 왜 알아야 할까?

• 🏠 세입자 입장: 월세로 계약할 때 적정 수준인지 확인할 수 있습니다.
• 💼 임대인 입장: 합리적 월세 산정 및 수익률 계산에 도움됩니다.
• ⚖️ 법적 기준 확인: 불법적인 고금리 전환을 피하고 법정 한도를 확인할 수 있습니다.
• 📈 투자 수익률 계산: 임대사업 수익성 판단 시 필수 요소입니다.

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✅ 3. 전월세전환율 계산 공식

국토교통부 고시 기준으로 정해진 공식은 다음과 같습니다:

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월세 환산 보증금 = (월세 × 12) / 전월세전환율

이를 바꿔 말하면,

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전월세전환율 = (월세 × 12) / (전세보증금 - 월세보증금) × 100

단, **기준이 되는 전환율은 정부에서 고시한 ‘법정최고 전월세전환율’**을 초과할 수 없습니다.

 

 

 

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✅ 4. 2025년 기준 전월세전환율 (법령 기준)

2023년 개정 이후 2025년 현재도 다음과 같은 방식이 적용되고 있습니다.

• 기준금리(한국은행 기준금리) + 3.5%
• 즉, 기준금리가 3.5%라면 전월세전환율은 최대 7.0%

※ 이 기준은 임대차보호법상 적용되는 상한선으로, 임대인이 전세에서 월세로 바꿀 때 초과하면 불법입니다.

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✅ 5. 실전 예시로 배우는 계산법

🧮 예시 1: 전세 → 월세 전환

• 기존 전세금: 2억 원
• 변경 후 보증금: 1억 원
• 월세: 70만 원

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전환된 금액 = 2억 - 1억 = 1억 연 환산 월세 = 70만 원 × 12 = 840만 원 전환율 = 840만 / 1억 × 100 = **8.4%**

➡️ 법정한도 초과! (현재 최대 전환율은 7.0%)

🧮 예시 2: 적정 월세 계산하기

• 전세금: 1억 5000만 원
• 보증금으로 1억만 받고 싶을 때, 월세 얼마가 적정?

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월세 = (1억 5000만 - 1억) × (전월세전환율 / 12) = 5000만 × (7% / 12) = 5000만 × 0.00583 = 약 **29만 1000원**

➡️ 월세 29만 원 이하로 설정해야 불법 아님

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✅ 6. 전월세전환율 계산기 사용법

정부와 지자체에서 제공하는 온라인 전환율 계산기가 있습니다.

📌 추천 계산기

• 국토교통부 전월세전환율 계산기
• 서울부동산정보광장 계산기

사용법:

1. 기존 전세금 입력
2. 전환 후 보증금 및 월세 입력
3. 자동으로 전환율 표시

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✅ 7. 전환율이 높은 경우 & 낮은 경우 해석

전환율 수준해석 및 의미영향

5% 이하	저금리 시대에 적절한 수준	임차인에게 유리
6~7%	정부 기준에 부합	일반적인 적정 범위
8% 이상	초과 전환율 가능성	불법 전환 가능성, 주의 필요

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✅ 8. 주의해야 할 함정들

• ❗ 계약서에 '관리비 포함' 항목 포함 여부
• ❗ 보증금 대비 월세 비율 왜곡 – 보증금을 일부러 낮추고 월세를 높이는 경우
• ❗ 특약 조항으로 우회하는 불법 전환
• ❗ 법적 전환율 기준 모르는 세입자 대상 부당 전환

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✅ 9. 전세에서 월세로 바꿀 때 꿀팁

• ✔️ 주변 시세 확인 필수 (네이버부동산, 호갱노노)
• ✔️ ‘전환율’만 보지 말고 ‘실질 부담액’을 따져보세요.
• ✔️ 월세 포함 총 비용이 연간 얼마인지 비교
• ✔️ 월세 비과세 혜택 여부 확인 (임대소득 2000만 원 이하 비과세 대상 등)

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✅ 10. FAQ: 자주 묻는 질문 정리

Q. 전월세전환율을 초과한 계약도 유효한가요?
→ 아닙니다. 세입자가 요구하면 조정 대상이 될 수 있습니다.

Q. 전환율이 낮은데도 월세가 높은 이유는 뭔가요?
→ 보증금이 낮을수록 전환율이 높아질 수 있습니다. 실효이율 계산이 중요합니다.

Q. 갱신계약에도 전환율이 적용되나요?
→ 네. 계약 갱신 시에도 법정 전환율 기준을 넘어서는 월세 전환은 불법입니다.

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✅ 11. 마무리 요약

전월세전환율은 단순한 수치가 아니라, 세입자와 임대인의 권리와 의무를 명확히 해주는 기준입니다.

2025년 현재 기준금리에 따라 전월세전환율은 7.0% 이내로 유지되어야 하며, 이를 초과한 전환은 임차인 보호법에 따라 무효 또는 조정 대상이 될 수 있습니다.

계산기를 적극 활용하고, 실전 예시와 비교 분석을 통해 내 상황에 맞는 전략을 세워보세요.

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