연예인도 당하는 전세사기 피하려면 - 2025 전월세 계약 시 꼭 알아야 할 특약사항

2025 전월세 계약 시 꼭 알아야 할 특약사항

 

전월세 계약은 우리 일상에서 매우 흔하게 이루어지는 거래입니다. 하지만 계약서를 작성할 때 세부적인 특약사항을 놓치면 집주인과 세입자 모두에게 예기치 않은 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히 전월세 계약은 기간이 길고, 금전적인 거래가 오가기 때문에 처음 계약할 때부터 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다.

 

이번 글에서는 집주인과 세입자 모두가 꼭 알고 있어야 할 전월세 계약의 주요 특약사항을 상세히 설명드리며, 실제 계약서에 어떻게 반영하면 좋을지, 실무적인 팁도 함께 안내드리겠습니다.

 

 

 

 

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1. 특약사항이란?

특약사항이란 표준계약서에 명시된 일반 조항 외에, 계약 당사자 간의 합의에 따라 추가로 기재하는 내용을 말합니다. 이는 계약의 효력을 가지며, 일반 조항보다 우선 적용되는 경우가 많기 때문에 신중하게 작성해야 합니다.

예를 들어 "보일러 수리는 세입자가 한다"는 특약이 명시되었다면, 일반적으로는 집주인이 수리해야 할 의무가 있더라도 해당 특약에 따라 세입자가 책임지게 됩니다.

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2. 자주 활용되는 특약사항 예시 및 설명

1) 수리 및 유지보수 책임

• 예시: "임대차 기간 중 10만 원 이하의 소규모 수리는 임차인이 부담한다."
• 설명: 보일러 고장, 수도 누수, 전등 교체 등의 경우 분쟁이 잦은 부분입니다. 금액 기준을 명시하면 부담 주체가 명확해집니다.

2) 퇴거 시 원상복구 범위

• 예시: "임차인은 퇴거 시 입주 당시 상태로 원상복구한다. 단, 벽에 못을 박은 흔적 등 경미한 사용 흔적은 포함하지 않는다."
• 설명: 원상복구의 범위를 구체적으로 명시해 분쟁을 예방합니다.

3) 중도해지 시 위약금

• 예시: "임차인이 계약기간 만료 전 중도 해지할 경우, 잔여 기간의 월세 1개월분을 위약금으로 지불한다."
• 설명: 계약 기간을 보장하기 위한 안전장치이며, 갑작스런 해지로 인한 손해를 보상받을 수 있습니다.

4) 반려동물 관련

• 예시: "반려동물 사육은 사전에 임대인의 동의를 받아야 하며, 소음 또는 훼손 발생 시 계약 해지 사유가 될 수 있다."
• 설명: 반려동물로 인한 소음, 냄새, 벽지 훼손 등 갈등을 미연에 방지합니다.

5) 전입신고 및 확정일자

• 예시: "임차인은 계약 후 7일 이내 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 이를 이행하지 않아 발생한 손해는 임차인의 책임으로 한다."
• 설명: 전세보증금 보호를 위한 필수 절차입니다. 세입자의 권리보호를 위해서라도 반드시 특약으로 넣는 것이 좋습니다.

6) 월세 미납 시 조치

• 예시: "월세가 2개월 이상 연체될 경우, 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있으며, 임차인은 즉시 퇴거한다."
• 설명: 연체 상황을 명확히 정의하여 법적 대응이 수월하도록 만듭니다.

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3. 특약사항 작성 시 주의할 점

1) 구체적이고 명확한 표현 사용

"임차인은 집을 깨끗하게 사용한다"보다 "벽지 훼손, 바닥 긁힘 등이 발생하지 않도록 관리한다"가 훨씬 분쟁 시 판단이 쉽습니다.

2) 구두 합의는 반드시 문서로 남기기

계약서에 명시되지 않은 구두 합의는 법적 효력이 없을 수 있습니다. 작은 사항이라도 반드시 문서화하세요.

3) 표준계약서 기반으로 작성하기

국토교통부에서 제공하는 표준임대차계약서를 활용하면 기본적인 법적 보호 장치를 갖춘 상태에서 특약을 추가하기 용이합니다.

4) 서로의 서명 및 날인 필수

특약사항도 계약의 일부이므로, 모든 당사자가 서명하거나 도장을 찍어야 효력이 발생합니다.

 

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4. 집주인을 위한 권고사항

• 보증금 반환 시기와 조건을 특약으로 명시하세요.
  예: "임대차 종료일로부터 3일 이내 보증금을 반환한다."
• 임차인의 집 관리 상태에 대한 기준을 설정하세요.
  예: "실내 금연, 벽지에 낙서 금지 등"
• 임차인의 허락 없는 무단 전대(재임대)를 금지하는 조항을 넣는 것도 중요합니다.

 

 

 

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5. 세입자를 위한 권고사항

• 중도 해지 시 위약금이 과도하지 않은지 반드시 검토하세요.
• 보일러, 에어컨 등 고정된 설비의 고장 시 수리 책임이 누구에게 있는지 확인하세요.
• 전입신고 및 확정일자 관련 조항이 누락되지 않았는지 체크하세요.
• 전세보증금 보호를 위해 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 확인하는 것도 좋습니다.

 

 

 

 

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6. 실제 특약사항 예시 (전체 계약서의 일부 예시)

제10조 (특약사항)
1. 임차인은 계약일로부터 7일 이내 전입신고 및 확정일자를 받을 것.
2. 임대인은 보일러, 에어컨 등 주요 설비의 고장 발생 시, 10만 원 초과 수리에 한해 책임을 진다.
3. 반려동물은 사전 동의하에 가능하며, 실내 훼손 시 보증금에서 수리비 차감.
4. 계약기간 만료 전 중도 해지 시, 월세 1개월분의 위약금을 지불함.
5. 월세가 2회 이상 연체되면 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있음.

 

 

 

 

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마무리하며

전월세 계약서의 특약사항은 단순한 부속 조항이 아닙니다. 오히려 실제 분쟁이 발생했을 때 당사자의 권리와 책임을 좌우하는 핵심 내용이 될 수 있습니다.

집주인도, 세입자도 서로의 권리를 보호하고 건강한 임대차 문화를 만들기 위해서는 사소해 보이는 특약 하나하나에 신경 써야 합니다.

처음 계약할 때 꼼꼼히 따져보고, 불명확한 내용은 질문하고, 반드시 문서로 남기세요.
이것이 훗날을 위한 가장 현명한 선택입니다.

 

 

 

 

 

 

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더 궁금한 점이 있다면, 댓글이나 메시지로 질문 주세요.
전월세 계약 관련 실무 팁, 사례 분석도 앞으로 계속 공유드릴게요!